《物业管理条例》注释

第一章　总　　则

第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

【条文注释】 本条例第二条对物业管理下定义，实际是要解决本条例的调整范围问题。

（一）物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。对于房屋等建筑物的管理，业主可以采取自己管理、委托不同的专业服务公司管理、选聘物业服务企业等方式。本条例调整的物业管理，仅指业主通过选聘物业服务企业对物业进行管理这种方式。必须说明的是，业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业，本条例并不强制业主必须选择物业服务企业来实施物业管理。

（二）物业管理活动的基础是物业服务合同。物业服务合同是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业管理企业根据物业服务合同内容提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。

（三）物业管理的内容是业主和物业服务企业对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。主要由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

此外，还需明确的是：

（一）本条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动；

（二）本条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。

第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

【条文注释】 本条是倡导性条款。物业管理活动本质上是一项民事法律活动。物业服务企业和业主大会之间不是依附或隶属的关系，而是作为两个平等的民事主体，平等地作出意思表示达成民事法律关系的结果。相对一个物业管理区域来说，业主选择哪一个物业服务企业来提供物业管理服务，完全是一个市场行为。

【关联法规】 《民法典》第119条；《招标投标法》第5条；《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第4条。

第四条　国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

【条文注释】 物业管理监督管理体制是指由物业管理监督管理机构及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。

本条例第五条第1款规定了国家一级的物业管理主管机构及其职责。国家一级的物业管理主管机构是指国务院建设行政主管部门，管理职责是负责全国物业管理活动的监督管理工作。

本条例第五条第2款规定了地方一级的物业管理活动的监督管理机构及其职责。各地物业管理主管机构是指县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，管理职责是对本行政区域内的物业管理活动实施监督管理。

需要说明的是，这里所称的“房地产行政主管部门”是一个笼统和灵活的称呼，各地房地产行政主管部门的名称或设置并不完全相同。

第二章　业主及业主大会

第六条　房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

【条文注释】 本条第1款规定了业主的概念。从本条例第二条的规定中可以看出，“物业”实际上指的是“房屋及配套的设施设备和相关场地”，将业主定义为“房屋的所有权人”，并没有排除业主对与房屋相配套的设施设备和相关场地拥有的相关权利。

此外，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，其一，依法登记取得或者依据《民法典》第229条至第231条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为《民法典》第二编第六章所称的业主；其二，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为《民法典》第二编第六章所称的业主。

本条第2款规定了业主在物业管理活动中享有的权利。在物业管理活动中，业主基于对房屋的所有权享有对物业和相关共同事务进行管理的权利。这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现。

第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

【条文注释】 根据《民法典》第286条的规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

【关联法规】 《业主大会和业主委员会指导规则》第1～6条

第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

【关联法规】 《业主大会和业主委员会指导规则》第7条

第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

【条文注释】 首先，业主大会成立的主体是业主，而不强制要求必须由建设单位、物业服务企业或者政府房地产行政主管部门组织召开。

其次，成立业主大会并非业主唯一可以选择的自我管理的形式，在只有一个业主，或者业主人数较少的情况下，业主完全可以自行或者通过全体协商的方式对共同事项作出定，没有必要成立业主大会。

再次，业主大会的成立应当接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。

最后，业主大会成立时应当选举产生业主委员会。

为了体现在物业管理中基层人民政府的作用，发挥其密切联系群众，便于管理的优势，本条规定街道办事处和乡镇人民政府负有指导和支持业主依法成立业主大会，选举产生业主委员会的责任。街道办事处和乡镇人民政府有较强的中立性，因此，业主在法定条件已经达到，希望尽快成立业主大会，选举产生业主委员会时，可以向物业所在地的街道办事处和乡镇人民政府申请，由他们来指导业主大会的成立。

《民法典》第278条第2款规定：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”《民法典》第278条在《物权法》第76条的基础上作了修改完善：一是将使用建筑物及其附属设施的维修资金单列一项，并降低通过这一事项的表决要求。二是增加规定“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为业主共同决定的重大事项。三是适当降低业主作出决议的门槛。

【关联法规】 《业主大会和业主委员会指导规则》第8～16条

第十一条　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

【条文注释】 本条中规定的“建筑物及其附属设施”应该理解为建筑的总体及其附属设施，即可以由业主共同管理的部分，排除了业主专有的部分。由于这些部分属于业主共有或者共同行使权利，所以对其的改建或者重建，应当属于业主大会的职能。

本条中还规定，专项维修资金的筹集和使用，都属于业主大会职责，维修资金的初次筹集，也属于业主大会的职责。本条的规定充分体现了业主对于物业自我管理、自我维护的精神，有利于化解在物业管理中出现的矛盾。

最后，业主大会职责的兜底条款规定，只要是属于业主共有或者共同管理权利的重大事项，都属于业主大会的职责范围，而不需要有法律、法规或者业主大会议事规则的规定。

【关联法规】 《业主大会和业主委员会指导规则》第17条

第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

【条文注释】 本条第1款规定了业主大会会议的召开形式。召开业主大会一般采用召集全体业主开会集体讨论的形式。但在业主人数较多的情况下，可以考虑其他的会议召开形式，如发放会议材料和选票等书面征求意见的形式等。

本条第2款规定了业主参加业主大会会议的委托代理人制度。代理人根据业主的授权在业主大会会议上行使业主的权利，视同业主本人行使权利。

本条第3款规定了业主大会作出决定的方式。

本条第4款规定了业主大会决定的法律效力。业主大会决定的地域效力及于业主大会所在的物业管理区域，对人的效力及于物业管理区域内的全体业主。

本条规定，召开业主大会必须有专有部分占建筑物总面积过半数的业主参加。相应地，业主大会的表决条件，为经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意(筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施)或者专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(其他事项)。

本条同时还规定业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物业管理实施的是业主自治的原则，也就是说，业主可以按照少数服从多数的原则，自主决定自治范围内的事项，国家不应该做干预，少数业主也应当自觉地服从业主大会通过的决议，否则物业管理的基础就不复存在，业主自治也就无法实现。但是，如果业主大会的决议损害到了业主的合法权益，业主可以申请法院对这样的决议予以撤销。业主行使这一权利的前提是业主大会决议损害的是业主个人的合法权益，而不是涉及业主共同行使权利的事项，也就是说，必须是那些不适用少数服从多数原则的事项。

【关联法规】 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条；《业主大会和业主委员会指导规则》第22～26、29条

第十三条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

【关联法规】 《业主大会和业主委员会指导规则》第21条

第十四条　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

【条文注释】 本条例第十五条将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构，从而建立了一种业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离的管理模式。在过去单纯的业主委员会制度下，业主大会只是名义上的权力机构，业主委员会实际上集决策和执行的职能于一身，同时缺乏必要的监督机制，容易发生侵害大多数业主合法权益的情况。将业主委员会界定为业主大会的执行机构较好地解决了这一问题。业主委员会由业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜。

第十六条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

【关联法规】 《业主大会和业主委员会指导规则》第31～48条

第十七条　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

【关联法规】 《业主大会和业主委员会指导规则》第18条

第十八条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

【条文注释】 业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件。业主大会议事规则是全体业主意志的集中体现，是业主大会运作的基本准则和依据，业主大会、业主委员会和所属的成员都必须严格遵守。除条文中列举的事项以外，业主大会议事规则还可以对其他有关业主大会活动的事项作出规定，如业主大会的宗旨、权利与义务、活动范围、经费来源、业主委员会的权利与义务等。

【关联法规】 《业主大会和业主委员会指导规则》第19、20、26～28条

第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

【条文注释】 为了充分发挥基层人民政府在物业管理中的作用，本条规定了街道办事处、乡镇人民政府对物业管理中业主大会和业主委员会行为的监督管理职能，这是因为街道办事处、乡镇人民政府更容易了解到业主大会和业主委员会的行为，及时地作出处理。值得注意的是，街道办事处作为市辖区、不设区的市的人民政府的派出机关，它的行为只能以市辖区、不设区的市的人民政府的名义作出。

第二十条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

【关联法规】 《城市居民委员会组织法》

《业主大会和业主委员会指导规则》第49～61条

第三章　前期物业管理

第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

【条文注释】 一般而言，业主、业主大会选聘物业服务企业开展工作，物业服务合同在业主大会和物业服务企业之间签订。但是，通常情况下，在物业建成之后、业主大会成立之前，就需要进行物业管理活动。由于业主大会尚未成立，只能由建设单位选聘物业服务企业对物业实施管理服务，物业服务合同在建设单位和物业服务企业之间签订。这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。

前期物业服务合同具有以下几个特征：(1)前期物业服务合同具有过渡性。一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业，业主与物业服务企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束。(2)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。(3)前期物业服务合同是要式合同，即法律要求必须具备一定形式的合同。前期物业服务合同必须以书面的形式签订。

【关联法规】 《民法典》第464～474、479、480、494～501条

《建设部关于印发〈前期物业服务合同(示范文本)〉的通知》

第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

【条文注释】 本条例第二章第十七条对管理规约的内容和法律效力作出了规定。但很多情况下，物业建成后，业主的入住是一个逐渐的过程，业主大会并不能立即成立。管理规约在物业买受人购买物业时就须存在，这种在业主大会制定管理规约之前存在的管理规约，称为临时管理规约。

本条第1款规定了临时管理规约的制定，包括以下几个方面的内容：(1)临时管理规约制定的主体是建设单位。(2)临时管理规约制定的时间为物业销售之前。(3)临时管理规约制定的内容应当包含本条例第17条正式管理规约同样的内容，即对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

本条第2款规定了临时管理规约内容的限制。为了保障物业买受人的利益，本款对临时管理规约的内容进行了原则上的限制，规定建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

【条文注释】 本条第1款是关于前期物业管理招投标的倡导性规定。招投标制度的推行，打破了“谁开发，谁管理”界限模糊的旧有管理模式，增加了前期物业管理的透明性，为物业服务企业创造了公平、公正、公开的市场竞争环境。

本条第2款是对住宅物业前期物业管理实施招投标进行的强制性规定。住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业服务企业。非住宅物业是否以招投标方式选聘物业服务企业，目前不作强制性要求。

同时，对于规模较小的住宅物业，采用招标投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业；投标人少于三个的，由于缺乏足够的竞标，进行招投标的意义不大，也可以采用协议的方式选聘物业服务企业。但是，应当经过物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的批准才可以进行。另外，不管是采用招投标方式还是采用协议方式，都应当选聘物业服务企业。

【关联法规】 《招标投标法》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

【关联法规】 《物业服务收费管理办法》第10条

第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

【条文注释】 本条规定了两层意思：第一，前期物业服务合同可以约定期限。第二，前期物业服务合同虽然期限未满，但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同仍然终止。也就是说，前期物业服务合同的终止，在业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的情况下可以实现。这是由前期物业管理本身的过渡性决定的。一旦业主组成了代表和维护自己利益的业主大会，选聘了物业服务企业，进入了正常的物业管理阶段，则前期物业管理就不再有存在的必要，自动终止，终止的时间以业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时为准。

第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

【条文注释】 物业共用部位、共用设施设备是物业管理区域内，业主专有房屋以外的，属于全体业主共同所有、共同使用的建筑物的部位、场所、设施、设备。根据我国目前的有关规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业共用部位、共用设施设备为全体业主共同所有或者使用，建设单位无权对之擅自进行处分。但是在实践中，建设单位擅自处分归业主所有或者使用的物业共用部位、共用设施设备，侵害业主合法的财产权利的情况比较突出，因此本条专门规定建设单位不得将业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权转让给他人。

第二十八条　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

【条文注释】 物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。虽然物业服务企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理，但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与范围内的房屋维修由建设单位承担首要责任。《城市房地产开发经营管理条例》第16条第2款明确规定：“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。”为了区别物业服务企业和建设单位对物业的维修的不同责任，本条例第31条在此进一步明确建设单位对物业的保修责任，保修责任应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担，保修期限与范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。

【关联法规】 《建筑法》第6章；《建设工程质量管理条例》第6章；《房屋建筑工程质量保修办法》

第四章　物业管理服务

第三十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

【条文注释】 本条第1款是关于物业服务企业性质、地位的规定。物业服务企业属于从事经营活动的市场主体。作为市场主体，应当具有相应的主体资格，享有完全的民事权利能力和行为能力，能够独立承担民事责任。物业服务企业应当具有独立的法人资格，意味着物业服务企业应当具备下列条件：(1)依法成立。即物业服务企业的设立程序要符合法律法规的规定。(2)有必要的财产或者经费。(3)有自己的名称、组织机构和场所。(4)能够独立承担民事责任。

本条第2款是关于加强行业诚信管理的规定。具体规定了信用监管措施，国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。

【关联法规】 《民法典》第57～86条，内容涉及第三章第一节和第二节。

第三十三条　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十四条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

【条文注释】 物业服务合同是确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。在物业管理活动中，物业服务合同的地位非常重要。物业服务合同属于民事合同的范畴，是业主、物业管理企业设立物业服务关系的协议。物业服务合同的当事人中，物业服务企业具有独立的法人资格，业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。业主和物业服务企业之间是平等的民事主体的关系，不存在领导者与被领导者、管理者与被管理者的关系。

物业服务合同的内容应当由当事人约定。本条第2款规定属于指引性规范，意在引导物业管理当事人在订立物业服务合同时约定一些必要的内容，以利于合同的履行。物业服务合同一般应当具备以下主要内容：(1)物业管理事项，主要包括物业共用部位的维护与管理，物业共用设备设施及其运行的维护和管理，环境卫生、绿化管理服务，物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务，物业装饰装修管理服务，专项维修资金的代管服务，物业档案资料的管理。(2)服务质量，即对物业服务企业提供的服务在质量上的具体要求。(3)服务费用，目前主要有两种计算方式：一是按照每平方米多少元来计算；二是按照每户多少元来计算。(4)双方的权利义务。(5)专项维修资金的管理和使用。(6)物业管理用房。(7)合同期限，期限条款应当尽量明确、具体，或者明确规定计算期限的方法。(8)违约责任，即物业服务合同当事人一方或者双方不履行合同或者不适当履行合同，依照法律的规定或者按照当事人的约定应当承担的法律责任。此外，物业服务合同一般还应载明双方当事人的基本情况、物业管理区域的范围、合同终止和解除的约定、解决合同争议的方法以及当事人约定的其他事项等内容。

【关联法规】 《民法典》第469条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1、2条；《物业服务收费管理办法》第2、15条；《物业服务收费明码标价规定》第2条

第三十五条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

【条文注释】 本条第1款规定了物业服务企业的主要义务，即按照合同约定提供相应的服务是物业服务企业的主要合同义务。

本条第2款对物业服务企业不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的法律责任作了原则性规定。物业服务企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件，就是物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，即物业服务企业存在违约行为。

值得注意的是，物业服务企业未能履行物业服务合同中的约定，导致业主人身、财产受到损害的，“依法”承担的是“相应”的法律责任。所谓“依法”,主要是指依照《民法典》《刑法》以及本条例等法律、法规的规定。所谓“相应”,有两层含义：一是根据不同的情况，承担不同类型的责任；二是根据物业服务合同的不同约定，承担不同的责任。

【关联法规】 《民法典》第465、509、577～593条

第三十六条　物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十七条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

【条文注释】 物业管理用房一般包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等。本条规定确定了一个基本原则：物业管理用房的所有权依法属于业主，而不是属于建设单位、物业服务企业抑或国家。

物业管理用房的用途是特定的。一般而言，在规划设计中，就对物业管理用房的面积、布局作了明确规定。物业服务企业实施物业管理的，可以使用物业管理用房，但无权改变物业管理用房的用途。在特定条件下，有些物业管理区域内的物业管理用房确有空余，如不能改变用途，实属资源浪费，则经业主大会同意，并依法到有关部门办理相应的手续，也可以改变用途。

第三十八条　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

【条文注释】 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，还应注意的是：物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。本条第1款规定了物业服务企业的主要义务，即按照合同约定提供相应的服务是物业服务企业的主要合同义务。

【关联法规】 《民法典》第465、509、557、558、577～593条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条

第三十九条　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

【条文注释】 本条规定有两层含义：(1)物业服务企业可以将专项服务业务委托给专业化公司。这里的专项服务业务，是指保安、保洁、绿化、电梯等共用设施设备的维护等服务业务；专业服务企业，是指专门为客户提供某项服务业务的专业化公司。例如，保洁公司、保安服务公司、设备维修公司、绿化公司等。在专项服务业务委托之后，物业服务企业和业主之间，仍然是物业服务合同关系；物业服务企业和专业服务企业之间，属于委托服务合同关系。委托服务合同的内容不得与物业服务合同的内容相抵触。专业服务企业与业主之间不存在合同关系；但是，专业服务企业在履行委托服务合同时，应当遵守物业管理区域内的规章制度，不得侵害业主的合法权益。物业服务企业就专业服务企业提供的服务向业主负责。(2)物业服务企业不得把整体服务业务委托给他人。

【关联法规】 《民法典》第23章、第55条

第四十条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

【条文注释】 本条规定有以下几层含义：(1)物业服务费用应当由业主和物业服务企业协商确定。(2)不同性质和特点的物业，其物业服务费用也应有所不同。例如，住宅物业和非住宅物业的业主、普通住宅物业与高档住宅物业的业主，对物业服务企业提供的物业服务的内容、质量会有不同的要求，而物业服务费用是与物业服务的内容、质量密切相关的。(3)物业服务收费，应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费的项目、标准、程序等应当公开，不能“暗箱操作”；物业服务收费应当按质论价，质价相符，既不能只收费不服务，也不能多收费少服务。(4)业主和物业服务企业应当按照物业服务收费办法来确定物业服务费用。本条例规定由国务院价格主管部门和国务院建设行政主管部门制定物业服务收费的具体管理办法，来规范物业服务收费行为。

【关联法规】 《价格法》第3、13、14条；《物业服务收费管理办法》

第四十一条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

【条文注释】 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，应注意的是：物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。

【关联法规】 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条；《物业服务收费管理办法》第15、16条

第四十二条　县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

【关联法规】 《物业服务收费管理办法》第4、21条

第四十三条　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

【条文注释】 物业服务合同的标的是物业服务企业提供的物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。由于每个业主都是独立的民事主体，情况各异，在有着全体业主均有的共同需求之外，单个业主不可避免地会发生不同于他人的特殊需求。例如，业主张先生夫妇均在外企工作，没有时间接送上小学的儿子。于是，张先生自然产生了请人接送小孩的需求。在张先生所在物业管理区域内，并非每个业主都有这种需求。因此，这一需求无法通过业主大会与物业服务企业订立的物业服务合同解决。如果张先生需要物业服务企业提供接送其小孩的服务，则可以与物业服务企业就该事项订立协议。

理解本条规定，还需注意以下几点：(1)特约服务属于派生服务的范畴，提供特约服务，并不是物业服务企业的法定义务；(2)特约服务事项需由特定的业主和物业服务企业进行约定；(3)特约服务是一种有偿服务。

【关联法规】 《民法典》第465～471条；《物业服务收费管理办法》第20条

第四十四条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

【条文注释】 一般而言，业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间，是一种合同关系。向业主收取相应的水、电、气、热、通信、有线电视费是供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等公用事业单位的权利。物业服务企业并不是合同的当事人，没有义务向公用事业单位支付这些费用，也没有权利向业主收取这些费用。

同时，按照本条规定，物业服务企业可以接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的委托，代收有关费用。物业服务企业有权根据自身经营状况，决定是否接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的委托，这些单位无权强制要求物业服务企业代收有关费用。

为了保护业主的合法权益，本条还明确规定，在物业服务企业接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托，代其收取有关费用时，物业服务企业不得以各种名目向业主收取额外费用。

【关联法规】 《物业服务收费管理办法》第17条

第四十五条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十六条　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

【条文注释】 本条第1款是关于物业服务企业的安全防范义务的规定。有两层含义：(1)物业服务企业有协助做好安全防范工作的义务。(2)当物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业负有采取紧急措施、报告和协助救助的义务。

本条第2款是关于物业保安人员的规定。从实际情况来看，物业服务企业需要物业保安人员时，往往从专业的保安服务公司聘请。根据《公安部关于保安服务公司规范管理的若干规定》的规定，保安服务公司只能由公安机关审批和组建，其他任何单位、部门和个人均不得擅自组建。保安服务公司在招聘保安人员时，必须经过严格政审，即由当地公安机关出具证明材料，证明被录用人员没有前科和劣迹，并统一正规培训，方可上岗。

值得注意的是，本条例并没有规定物业服务企业必须雇请保安人员。物业服务企业可以雇请保安人员，也可以不雇请保安人员。在实践中，一些物业服务企业根据企业情况和业主需求，不雇请保安人员，而是由企业员工(如企业安护人员)协助维护物业管理区域内的秩序，这与本条规定并不矛盾。

【关联法规】 《消防法》第10、11、14、20～22、32条；《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》；《高层居民住宅楼防火管理规则》

第四十七条　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

【条文注释】 物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。其中，物业承租人是指与物业所有权人订有物业租赁合同因而对物业享有使用权的人；其他实际使用物业的非所有权人，包括物业所有权人的亲属、朋友、雇工等因为某种原因而实际使用物业的人。

所谓连带责任，是指依照法律规定或者当事人的约定，具有一定民事法律关系的两个或者两个以上当事人对其共同债务、共同民事责任或他人债务、他人的民事责任全部承担或部分承担，并能因此引起其内部债务关系的一种民事责任。

【关联法规】 《民法典》第577、592条

第四十八条　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

【条文注释】 本条是一条原则性规定，各地可以根据实际情况作出具体规定。

房地产行政主管部门作为物业管理活动的监督管理部门，有责任及时处理物业管理活动当事人之间的投诉。投诉内容在本部门职责范围内的，房地产管理部门受理投诉后，应当及时进行调查、核实，并应当在合理时间内将处理意见回复投诉人；投诉内容涉及其他行政管理部门职责的，应当及时移交有关行政管理部门处理，并告知投诉人。

第五章　物业的使用与维护

第四十九条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

【条文注释】 根据《民法典》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》,对于业主共有部分有以下规定：(1)建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。(2)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。(3)除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为共有部分：其一，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；其二，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为《民法典》第278条第1款第9项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”，该事项由业主共同决定。

【关联法规】 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第五十条　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

【条文注释】 根据《民法典》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》，关于道路、场地，有以下规定应注意：(1)建筑区划内的道路(非属于城镇公共道路的)、绿地(非城镇公共绿地或者明示属于个人的)或者其他公共场所，属于业主共有；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。个别业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘前述道路或场所，不得损害业主的共同利益。(2)业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分的，可以认定为《民法典》第286条第2款所称的其他“损害他人合法权益的行为”。据此，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第五十一条　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十二条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十三条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十四条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十五条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章　法律责任

第五十六条　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第五十七条　违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十八条　违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第五十九条　违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十条　违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十一条　违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十二条　违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十三条　违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十四条　违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十五条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第六十六条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十七条　违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章　附　　则

第六十八条　本条例自2003年9月1日起施行。